О особенностях участия в долевом строительстве многоквартирных домов и приобретения жилого помещения через жилищный накопительный кооператив

Волгоградский
Росреестр рассказал, об особенностях участия в долевом строительстве
многоквартирных домов и приобретения 
жилого помещения  через жилищный
накопительный кооператив

В
настоящее время действующим законодательством гражданам предоставлена
возможность приобретения жилья в собственность различными способами. Среди них
можно выделить такие, как участие в долевом строительстве и членство в жилищном
накопительном кооперативе. Это не похожие друг на друга процедуры,
регламентируемые разными федеральными законами.

          Рассмотрим основные аспекты каждого из указанных способов
приобретения жилья.

Приобретение гражданами жилого помещения
(квартиры) в строящихся многоквартирных домах посредством заключения договора
участия в долевом строительстве.

Регулируется
Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации».

          По
договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в
предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом или иной
объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих
объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику
долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства)
обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства
при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Договор
заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и
считается заключенным с момента такой регистрации. Договор может быть заключен
в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной
электронной подписью.

Существенные условия договора участия в долевом
строительстве:

— определение
подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии
с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома,

—
конкретно определен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства
участнику долевого строительства, нарушение данного срока может повлечь
негативные последствия для застройщика, в первую очередь финансовые (выплата
неустойки, штрафные санкции);

—
цена договора, сроки и порядок ее уплаты зафиксированы в договоре и могут
изменяться лишь в исключительных случаях по соглашению сторон,

—
определен гарантийный срок на объект долевого строительства, который для жилых
помещений составляет не менее 5 лет;

—
условие привлечения денежных средств участников долевого строительства в виде
размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу
в порядке, предусмотренном законодательством.

Счет эскроу — это
специальный счет в банке, на котором хранятся поступившие средства до
выполнения одним из участников сделки определенных обязательств. В случае с
долевым строительством деньги на счет вносят участники долевого строительства —
покупатели, а застройщик получает их только после успешной сдачи объекта
недвижимости в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику по акту
приема-передачи.

Указанный
способ обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств является
гарантией защищенности прав и законных интересов гражданина, вкладывающего свои
средства в строительство по договору участия в долевом строительстве, а также
действенным механизмом, препятствующим использованию застройщиком полученных
денежных средств нецелевым образом.

Плюсы приобретения жилья посредством заключения
договора
участия в долевом строительстве:

—
цена объекта долевого строительства на стадии стройки в ряде случаев более
низкая, чем на вторичном рынке, порядок уплаты стоимости квартиры;

—
необходимость государственной регистрации такого договора предотвращает
«двойную» продажу недобросовестным застройщиком квартиры разным приобретателям,
в Едином государственном реестре недвижимости фиксируются сведения о
принадлежности строящегося объекта недвижимости конкретному лицу;

—
государственная пошлина за государственную регистрацию договора участия в
долевом строительстве для физического лица составит не более 175 рублей;

—
после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию гражданин сразу оформляет
квартиру в свою собственность, в то время как при приобретении квартиры в ЖНК
требуется предварительное оформление права на указанный объект в собственность
кооператива.

Явные недостатки
указанного способа приобретения жилой недвижимости не выявлены.

          Приобретение жилого помещения через
жилищный накопительный кооператив (далее – ЖНК).

          ЖНК
– это добровольное объединение людей, создаваемое для приобретения жилья с
помощью совместных накоплений. Деятельность ЖНК регулируется Федеральным
законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

          Гражданин,
которому не хватает средств для покупки жилья, может вступить в ЖНК, стать
пайщиком и выплачивать паевые взносы. При этом минимальный взнос для вступления
в ЖНК законодательством не предусмотрен – каждый ЖНК эту сумму определяет
самостоятельно. Примечательно, что в качестве взносов в ЖНК можно использовать
материнский капитал и брать ипотеку.

          Механизм
приобретения жилья посредством членства в ЖНК следующий.                 

          После вступления в ЖНК гражданин пополняет регулярными
взносами общий счет в банке. Кооперативы самостоятельно рассчитывают размер
паевых взносов и сумму, накопив которую пайщик приобретает себе жилое
помещение. Накопив, например, 50% стоимости выбранного жилого помещения, ЖНК
приобретает его для данного пайщика, но право собственности оформляется на ЖНК.
Пайщик вселяется в это жилое помещение и продолжает выплачивать паевые взносы
до тех пор, пока полностью не погасит его стоимость.

          После
того, как стоимость жилого помещения пайщиком полностью погашена, оформляется
переход права от ЖНК к пайщику.

          Основным
риском приобретения жилого помещения через ЖНК является тот факт, что до
момента полной оплаты пайщиком стоимости жилого помещения, право собственности
на него принадлежит ЖНК, и в случае банкротства кооператива, пайщик рискует
оказаться в весьма невыгодном положении.

К числу преимуществ ЖНК для пайщиков можно
отнести:

1)
минимальный первоначальный взнос;

2)
отсутствие необходимости предоставлять большой пакет документов для вступления
в кооператив;

3)
низкие проценты при погашении платежа за квартиру по рассрочке.

К недостаткам ЖНК относятся:

1)
возможность исключения из кооператива по решению общего собрания;

2)
возможность убытков, связанных с расходами на деятельность кооператива (в
пределах своих паевых накоплений);

3)
наличие вступительного взноса в ЖНК, который практически не включается в счет
стоимости приобретаемой квартиры и ежемесячных/ежегодных членских взносов;

4)
риск дополнительных платежей в случае убытков ЖНК;

5)
риск потери квартиры в случае банкротства ЖНК, так как до момента выплаты
участником кооператива полной стоимости квартиры она принадлежит ЖНК. 

          «Гражданам, желающим
приобрести недвижимость по приведенным выше схемам, рекомендуем внимательно
ознакомиться с требованиями законов, регламентирующих порядок приобретения
жилья в рассматриваемых случаях», — добавила Татьяна Кривова, заместитель руководителя Управления Росреестра по
Волгоградской области.